Đất còn nợ tiền sử dụng đất có chuyển nhượng được không?

Hỏi:

Vừa qua, tôi có nhu cầu mua đất để xây nhà nên có tìm được một mảnh đất thổ cư tại Hoài Đức, Hà Nội. Khi tôi xem sổ đỏ của mảnh đất thì thấy có ghi Nhà nước giao đất chưa thu tiền sử dụng đất. Tôi có hỏi người bán mảnh đất thì biết được mảnh đất đúng là chưa thu tiền sử dụng đất thật.

Vậy, xin hỏi mảnh đất tôi mua có được mua bán, chuyển nhượng hay không? Khi mua đất thì tôi có cần đóng tiền sử dụng đất không? Nếu tôi vẫn không đóng tiền sử dụng đất thì sổ đỏ có bị ảnh hưởng gì không?

Đáp:

Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thu tiền sử dụng đất có thể hiểu là xin cấp giấy chứng nhận nhưng ghi nợ tiền sử dụng đất. Việc quy định ghi nợ tiền sử dụng đất là chủ trương của Nhà nước nhằm giúp đỡ cho những người có khó khăn về tài chính khi thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Khoản 3 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT – BTC quy định về Ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất 

“3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế.”

Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Mặt khác, căn cứ Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; tặng cho; thế chấp; góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận; hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”

Như vậy, kể từ khi thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính đang ghi nợ thì mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Nếu người chủ sở hữu mảnh đất muốn chuyển nhượng, bán lại mảnh đất cho bạn sẽ cần phải hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước trước.

Do vậy, bạn cần yêu cầu người chủ của mảnh đất hiện tại thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, xác nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi mới làm các thủ tục mua bán, chuyển nhượng khác.